Fönsterrenovering för föreningar och fastighets­ägare

Ett underlag som går att besluta om

Fönsterfrågan brukar komma till styrelsen som en blandning av klagomål. Någon har imma mellan glasen, någon annan har en båge som inte går att stänga, och en tredje har fått höra att nya fönster är enda vägen. Det styrelsen behöver är något annat: en bild av vad som faktiskt behöver göras, var och när, och vad som kan vänta.

Med ett sådant underlag går det också att jämföra offerter. Den vanligaste missen vi ser är att en offert på ommålning ställs mot en offert på full renovering med omkittning och lagning av trä, som om de gällde samma arbete. Hur man väger renovering mot byte, med siffror från myndigheter och museer, står i artikeln Renovera eller byta fönster.

Inventering fönster för fönster

Vi går igenom fönstren ett i taget och noterar skicket på färg, kitt, trä, glas och beslag. Gatufasaden mot söder mår nästan alltid sämre än gårdsfasaden mot norr, och nederkanten av ytterbågarna sämre än resten. Det gör det möjligt att dela upp arbetet efter vad varje fönster behöver. Vissa klarar sig med en underhållsmålning, andra behöver nytt kitt eller nytt trä.

Har medlemmar redan satt egna tätningslister eller bytt glas i innerbågen noterar vi det, så att inte alla fönster behandlas lika i offerten.

Så här kan en inventering se ut. Exemplet är påhittat och visar bara hur raderna brukar fyllas i.

Åtgärderna motsvarar våra tjänster för helrenovering, målning, snickeri och lagning, glasbyte och kittning och justering.

Vill styrelsen börja själv finns en utskrivbar inventeringslista med samma kolumner, att gå runt med lägenhet för lägenhet. Är något ord i fönstret obekant står det i ordlistan.

Vem ansvarar för vad

Det står i föreningens stadgar. Många stadgar delar upp fönstret så att föreningen svarar för bågar, karmar och utvändig målning, medan bostadsrättshavaren svarar för glas, beslag och tätningslister. Formuleringarna skiljer sig mellan föreningar, så det är era registrerade stadgar som gäller. Vi går igenom fördelningen, lagtexten och vad som brukar vara oklart i artikeln Fönster i bostadsrättsförening och k-märkta hus.

Ligger glas och lister på medlemmarna är det klokt att lösa deras del i samma projekt, med en tydlig överenskommelse om vem som betalar vad.

Bor du själv i bostadsrätten?

Då är det oftast föreningen som betalar för bågar, karmar och utvändig målning, och du som betalar för det som stadgarna lägger på dig, till exempel glas, beslag och tätningslister. Läs avsnittet om underhållsansvar i era stadgar, eller fråga styrelsen. Drar det från fönstret och föreningen inte har planerat något, kan du ta upp det med styrelsen. Vill du ha hjälp att beskriva vad som är fel, skicka bilder till oss.

Förvaltar ni flera hus?

För en förvaltare eller fastighetsägare med flera hus kan fönstren skötas efter en plan, där varje hus och fasad får sitt underhåll i tur och ordning i stället för akuta lagningar. En inventering per hus blir underlaget för planen. Berätta vad ni behöver, till exempel hur ni vill ha arbetet fakturerat per etapp eller per fastighet och vilka underlag er förvaltning kräver, så lägger vi upp offerten efter det.

Etapper per trapphus och fasad

En föreningsrenovering planerar vi i etapper, så att alla fönster i en lägenhet inte är borta samtidigt. Ofta delar vi upp arbetet per trapphus eller per fasad, så att den fasad som mår sämst kan tas först. Bågar som lyfts ner till verkstaden lämnar tillfälliga skivor eller luckor efter sig, och karmen renoveras på plats. Den som arbetar hemifrån vill veta vilken vecka det gäller, så det lönar sig att informera medlemmarna tidigt och att bestämma i förväg hur vi får tillgång till lägenheterna.

Behöver styrelsen ett utkast till information till medlemmarna, om vad som ska hända, vilken vecka och vad de boende behöver göra, så fråga oss. Vi skriver gärna ett förslag som ni sedan anpassar.

På kopplade fönster är det innerbågen som tätas, och det görs sist när bågarna har kommit tillbaka. Hur de fönstren är byggda står i Kopplade fönster i Stockholms gamla hus.

Det här kan styrelsen begära av alla anbudsgivare

Ställ samma frågor till alla som lämnar anbud, så blir anbuden lättare att jämföra. Det här är rimligt att be om:

• F-skattsedel. Kontrollera att företaget är godkänt för F-skatt. Det går att se hos Skatteverket.
• Ansvarsförsäkring. Be om ett försäkringsbesked som visar att företaget har ansvarsförsäkring.
• Garanti. Fråga vad garantin omfattar och hur länge den gäller, och få det skrivet i avtalet.
• Referenser. Be om ett par uppdrag i liknande hus som ni får ringa om.
• Avtal. Skriv avtal enligt ett branschstandardavtal, till exempel AB 04 för utförandeentreprenad eller ABT 06 för totalentreprenad, så att ansvar och besiktning är reglerade.
• Tillkommande arbeten. Be om á-priser eller timpris för ändrings- och tilläggsarbeten (ÄTA), till exempel om det finns mer röta än det syntes.
• Tidplan. Be om en tidplan per etapp, med när bågarna är borta och när de kommer tillbaka.

Hur ni läser själva offerterna står på sidan Vad kostar en fönsterrenovering?

Bygglov och k-märkning

En renovering där fönstren får tillbaka samma kulör, samma profiler och samma indelning är underhåll. Vill föreningen ändra något som syns från gatan, som kulören eller indelningen, kan det krävas bygglov, och i kulturhistoriskt värdefulla miljöer kan lovplikten gälla även mot gården. Slå upp fastigheten på Stadsmuseets klassificeringskarta och läs detaljplanen innan ni bestämmer ambitionsnivå. Vad k-märkt betyder i Stockholm och vad plan- och bygglagen kräver går vi igenom i artikeln om fönster i brf och k-märkta hus.

Underhåll ryms oftast i styrelsens mandat. Synliga ändringar kan behöva stämmobeslut.

Rotavdraget gäller inte föreningens del

Rotavdrag är en skattereduktion för privatpersoner. För en bostadsrätt kräver Skatteverket att arbetet utförs inne i bostaden och att bostadsrättshavaren har underhållsansvaret enligt stadgarna (Skatteverket: Ger arbetet rätt till rotavdrag?). Arbete på bågar, karmar och utvändig målning som föreningen ansvarar för ger alltså inget rotavdrag, och föreningen själv får inget.

Medlemmar kan däremot få avdrag för sin egen del. Enligt Skatteverket gäller det bara arbete på fönstrets insida, inte mellan bågarna (Skatteverket: frågor och svar om rot och rut). Då ska den delen faktureras medlemmen. Mer om reglerna finns i ROT-avdrag för fönsterrenovering.

Så kommer ni i gång

Skicka bilder på fasaderna och några närbilder på de fönster som ser sämst ut, och berätta ungefär hur många fönster det gäller. Har ni stadgarnas avsnitt om underhållsansvar till hands, ta med det. Vid behov kommer vi ut och tittar på fönstren tillsammans med styrelsen.