Fönsterfrågan brukar dyka upp på föreningsstämman under övriga frågor, ungefär när kaffet har kallnat. Någon på tredje våningen har imma, någon annan har en båge som inte går att stänga, och en tredje har hört att grannföreningen fick nya fönster för en förmögenhet. Sedan blir det tyst, för ingen vet riktigt vem som ska göra vad.
Den här artikeln går igenom ansvaret och reglerna. Hur vi lägger upp arbetet för en förening står på sidan för BRF och fastighetsägare, och vad själva fönsterrenoveringen innebär står på tjänstesidan.
Det går att reda ut. Ansvaret står i lagen och i stadgarna, och reglerna för husets utseende står i plan- och bygglagen. Det som tar tid är att läsa dem i rätt ordning.
Vem äger fönstret?
Bostadsrättslagen säger att bostadsrättshavaren på egen bekostnad ska hålla lägenheten i gott skick, om inte något annat bestämts i stadgarna (7 kap. 12 §). Föreningen svarar för resten av huset. Fönstret sitter precis på gränsen, med ena sidan mot vardagsrummet och den andra mot gatan, och därför delar de flesta stadgar upp det.
Riksbyggens normalstadgar är ett vanligt exempel. Där svarar bostadsrättshavaren för glaset och för det som hör till fönstret i form av beslag, handtag, låsanordningar, vädringsfilter och tätningslister. Föreningen svarar för bågar och karmar och för målningen av utsidan.
| Del av fönstret | Vanlig fördelning enligt Riksbyggens normalstadgar | Värt att kontrollera i era egna stadgar |
|---|---|---|
| Karm och båge | Föreningen | Om det finns undantag för innerbågar |
| Utvändig målning och kitt | Föreningen | Om kittet nämns särskilt |
| Glas | Bostadsrättshavaren | Vem som betalar när en ruta byts i ett större projekt |
| Beslag, handtag, spanjolett | Bostadsrättshavaren | Om originalbeslag ska bevaras |
| Tätningslister | Bostadsrättshavaren | Vem som beställer när listerna fräses in |
| Invändig målning | Ofta bostadsrättshavaren | Står sällan uttryckligen, läs noga |
HSB, Bostadsrätterna och enskilda föreningar kan ha formulerat det annorlunda, så tabellen är en karta och inget facit. Det som avgör är era registrerade stadgar.
Riksbyggen påpekar också att styrelsen normalt kan besluta om byte av fönster, eftersom karmar och bågar är föreningens underhåll. Om bytet ändrar utseende eller funktion väsentligt kan det i stället krävas stämmobeslut. Samma resonemang gäller i praktiken en renovering som ändrar något synligt, till exempel kulören.
Vad k-märkt betyder i Stockholm
K-märkt är inget juridiskt begrepp. I vardagsspråk kan det betyda minst tre olika saker, och de ger olika följder.
Stadsmuseets klassificering
Stadsmuseet har sedan 1981 inventerat och klassificerat stadens bebyggelse. På kartan är husen blå, gröna, gula eller grå. Blått är den högsta klassen, synnerligen höga kulturhistoriska värden. Grönt betyder att miljön bedöms vara särskilt värdefull i plan- och bygglagens mening. Gult är positiv betydelse för stadsbilden eller visst kulturhistoriskt värde. Klassificeringen är ett expertutlåtande utan egen rättslig verkan, men stadsbyggnadskontoret använder den när bygglov prövas.
Skyddsbestämmelser i detaljplan
En detaljplan kan innehålla bestämmelser som skyddar en byggnad eller förbjuder rivning. Planen för just er fastighet går att läsa i stadens e-tjänst Bygg- och plantjänsten. Det är här skyddet blir bindande på riktigt.
Byggnadsminne
Vissa hus är byggnadsminnen enligt kulturmiljölagen. Då ska ändringar ha tillstånd från Länsstyrelsen, och skyddsbestämmelserna anger på vilket sätt byggnaden ska vårdas och i vilka avseenden den inte får ändras.
Vad plan- och bygglagen kräver
Tre paragrafer i PBL:s åttonde kapitel styr det mesta.
Enligt 8 kap. 13 § får en byggnad som är särskilt värdefull från historisk, kulturhistorisk, miljömässig eller konstnärlig synpunkt inte förvanskas. Det är förvanskningsförbudet, och det gäller oavsett om åtgärden kräver lov eller inte.
Enligt 8 kap. 14 § ska ett byggnadsverk hållas i vårdat skick och underhållas. Är byggnaden särskilt värdefull ska den underhållas så att de särskilda värdena bevaras. Underhållsplikten gäller alltså även fönstren, och den riktar sig till fastighetsägaren, det vill säga föreningen.
Enligt 8 kap. 17 § ska ändringar göras varsamt, med hänsyn till byggnadens karaktärsdrag och dess tekniska, historiska och konstnärliga värden. Stadsmuseet påminner om att varsamhetskravet gäller alla hus, även de grå på kartan.
När krävs bygglov?
För ett flerbostadshus i ett område med detaljplan krävs bygglov för fasadändringar på fasad eller tak som vetter mot allmän plats (9 kap. 15 §). Sedan den 1 december 2025 gäller dessutom utökad lovplikt för särskilt värdefulla byggnader och områden. I Stockholm omfattar den bland annat blå- och grönklassade miljöer, riksintressen för kulturmiljövården och hus med skyddsbestämmelser i detaljplanen. Där kan bygglov krävas även mot gården.
Stockholms stad räknar upp vad som kan vara en lovpliktig ändring av fönster. Listan omfattar bland annat byte av material eller kulör, ändrade dimensioner, proportioner eller profiler på karmar, bågar och spröjsar, ändrad upphängning och ändrad indelning, som att ta bort en mittpost.
En renovering där fönstret får tillbaka samma kulör, samma profiler och samma indelning är underhåll i lagens mening. Byter ni däremot kulör på bågarna eller vill ersätta kopplade bågar med något annat är det läge att fråga stadsbyggnadskontoret först. Stadsmuseets byggnadsantikvarier svarar på frågor om värdena, och bedömningar via e-post tar enligt museet upp till tre veckor efter att underlaget kommit in.
Så brukar ett föreningsprojekt gå till
Ordningen nedan är den vi tycker fungerar bäst i stenstaden. Den passar också en mindre förening i ett trähus i Saltsjöbaden.
- Ta reda på vad huset är. Slå upp fastigheten på Stadsmuseets klassificeringskarta och läs detaljplanen. Det tar en kväll.
- Läs stadgarna med fönstret framför er. Gå igenom tabellen ovan och skriv ner vem som svarar för vad i just er förening.
- Inventera fönster för fönster. Gatufasaden mot söder mår nästan alltid sämre än gårdsfasaden mot norr. Ett protokoll med foto och anteckning per fönster gör det möjligt att jämföra offerter och att se vad som verkligen behövs.
- Bestäm ambitionsnivå. Ska fönstren renoveras i befintligt utförande, eller vill föreningen ändra något, som tätningslister i nya spår eller energiglas i innerbågen? Ändringar som syns från gatan kan behöva lov, och då går ansökan före beställningen.
- Fatta beslut i rätt organ. Underhåll ryms oftast i styrelsens mandat. Synliga ändringar kan behöva stämman.
- Informera medlemmarna tidigt. Bågar som lyfts ner till verkstad lämnar tillfälliga skivor eller luckor efter sig, och den som jobbar hemifrån vill veta vilken vecka det gäller.
- Samordna medlemmarnas del. Om glas, tätningslister och beslag ligger på bostadsrättshavarna är det klokt att lösa det i samma projekt, med en tydlig överenskommelse om kostnaden.
Vanliga stötestenar
Den vanligaste är att föreningen jämför offerter som beskriver olika arbeten. En offert på ommålning och en på fullständig renovering med omkittning och lagning av trä blir lätt jämförda som om de vore samma sak.
Den andra är att enskilda medlemmar redan har satt egna tätningslister eller bytt till isolerglas i sina innerbågar. Det är inget problem i sig, men det behöver dokumenteras så att alla fönster inte behandlas lika i offerten.
Den tredje gäller kulören. En kulör kan ha bytts vid någon ommålning för länge sedan. Att gå tillbaka till originalkulören kan vara en vinst för huset, men det är också ett byte av kulör och därmed en fråga för stadsbyggnadskontoret.
Den som vill läsa mer om när det lönar sig att renovera och när det inte gör det hittar en jämförelse i artikeln Renovera eller byta fönster. Hur husets fönster en gång var tänkta framgår av Stockholms fönster genom tiderna.
